鄧郁松：房地產市場回穩動能在增強

　  “目前來看，房地產市場已初現止跌回穩跡象。”鄧郁松表示。

　　鄧郁松是國務院發展研究中心市場經濟研究所所長，他近日接受中國房地產報記者專訪時表示，從近3個月的樓市表現來看，市場出現積極變化，回穩動能在增強。

　　2024年，在政策“組合拳”施力下，房地產市場信心得以重塑。第四季度整體市場走出一條上升曲線，熱點一二線城市的成交量有了明顯同比提升，購房者入市的腳步更為堅決，百強房企銷售明顯好轉，土地市場也釋放了積極信號，頭部房企競相補倉，高能級城市“地王”頻出。

　　展望2025年，“更加積極”的財政政策和“適度寬松”的貨幣政策，將為市場再度注入“強心劑”。房地產工作“穩”字當頭，從中央到地方推出的一攬子存量增量政策也將繼續發力提振市場信心，增加市場活躍度。

　　鄧郁松表示，從市場調整幅度來看，房地產市場已具備止跌回穩的基礎條件，政策效果是逐步顯現的過程。前期密集出臺的樓市政策成效更多體現在需求端，2025年針對供給端的“嚴控增量、優化存量、提高質量”的政策效果也將不斷顯現。

　　中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市”，對于這一定調怎么看？

　　鄧郁松：自2024年9月26日中央政治局會議定調“促進房地產市場止跌回穩”以來，一系列房地產利好政策密集出臺，目前來看房地產市場已初現止跌回穩跡象。

　　從交易量來看，2024年10月和11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比正增長。從交易價格看，房價上漲的城市數量也在逐月增多。2024年11月份70個大中城市中，新房價格環比上漲的城市增加10個至17個，二手房價格環比上漲的城市數量增至10個，比10月份增加2個。二手房市場也在持續升溫，相關數據顯示11月重點14城二手房成交13.23萬套，環比上升14.72%，同比上漲29.38%。

　　中國房地產報：如何才能“穩住”樓市？

　　鄧郁松：從市場調整幅度來看，房地產市場已具備止跌回穩的基礎條件。

　　一是房價收入比處于歷史低位。房價收入比是衡量購房支付能力的重要指標之一，對于判斷房地產市場形勢具有重要參考意義。從國際比較和我國前兩次房地產市場調整情況看，在房地產市場調整到房價收入比的歷史低位時，市場都會出現觸底企穩。今年三季度全國的房價收入比處于1998年以來歷年同期的低位，說明市場經過調整后，購房者的支付能力在改善，有助于需求釋放，推動市場企穩。

　　二是房貸利率降至歷史最低。2024年10月31日，中國人民銀行發布2024年第三季度全國新發放商業性個人住房貸款加權平均利率為3.33%，創有統計以來最低，同2021年四季度5.63%的貸款利率處于高位時相比，購房人在首付金額和月供金額不變的情況下，支付能力會提升20%以上。疊加契稅、增值稅等政策的優化，進一步降低了交易環節的成本，有利于促進交易量的企穩。

　　三是租金回報率開始超過無風險利率。根據市場機構統計，從2024年6月開始，Wind百城租金回報率開始超過十年期國債收益率，持有和購買房產的吸引力增強，有利于推動市場進一步企穩。

　　從市場潛力看，隨著市場預期的改善和市場回穩信號的增強，在市場下行期積壓的需求會重新釋放，將進一步推動市場止跌回穩。

　　從政策環境看，2024年9月26日中央政治局會議以來，各部門各地方持續優化落實相關政策，居民購房限制性措施大幅度減少、貸款利率和稅費負擔等均降至歷史低點，居民購房的政策環境處于歷史最好時期；土地和存量房收購、房企融資等方面的政策措施對改善市場供求關系和房地產企業的資金緊張狀況也將帶來積極影響。

　　一系列政策的落實將持續改善房地產市場發展環境，市場止跌回穩的局面會不斷穩固，并為推動構建房地產發展新模式，實現房地產市場平穩健康高質量發展奠定基礎。

　　中國房地產報：您怎么評判2024這一年來房地產行業的發展？對于2025年房地產市場有什么預判？

　　鄧郁松：2024年9月26日，中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，之后各部門打出一套存量增量政策疊加的“組合拳”，包括 “四個取消、四個降低、兩個增加”，隨著政策效果逐步釋放，從近3個月的表現來看，房地產市場初現止跌回穩的跡象。銷量變化反映了市場的活躍度與消費者的購買意愿，當銷量上升時，通常意味著市場需求增加，購房者對未來信心增強，房地產市場回穩動能在增強。

　　中央經濟工作會議提出，“持續用力推動房地產市場止跌回穩，加力實施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力；合理控制新增房地產用地供應，盤活存量用地和商辦用房，推進處置存量商品房工作；推動構建房地產發展新模式，有序搭建相關基礎性制度”，為做好2025年相關工作指明了方向，隨著相關政策的持續落實，住房需求潛力會進一步釋放，房地產市場會進一步回穩。