虞曉芬：2025年要繼續做好房地產政策儲備

　 “2024年，對于住建系統而言是極不容易的一年，全系統圍繞4大板塊18個方面62項任務扎實推進，在‘穩、進、立’上取得顯著成效，在復雜形勢下交出了一份沉甸甸的成績單，來之不易?！庇輹苑冶硎荆?025年將在穩增長、惠民生、防風險、促轉型等方面更加積極作為、主動擔當，奮力推進住建事業高質量發展。牢牢把握深化改革，狠抓落實這一條主線，全力穩住建筑業和房地產業兩根支柱。

　　虞曉芬是浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長，今年是她第2次應邀參加全國住房城鄉建設工作會議。

　　她于會后接受中國房地產報記者采訪時表示，全國住建工作報告政治站位高，改革思路清晰，重點工作明確，既有頂層設計，又對地方工作有具體指導。相信2025年，住房城鄉建設工作必將為國家“十四五”規劃圓滿收官作出貢獻，也為“十五五” 規劃開好局起好步打下扎實基礎。

　　12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開，住房城鄉建設部部長倪虹在會上作了重要工作報告。

　　本次會議明確了2025年全國住建工作的五項重點任務：即持續用力推動房地產市場止跌回穩，推動構建房地產發展新模式，大力實施城市更新，打造“中國建造”升級版，建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子。

　　虞曉芬認為，“穩住樓市”對維護好人民群體利益，穩定宏觀經濟，促進宏觀經濟健康發展意義重大?！胺€住樓市”要穩定市場供求關系、穩定價格、穩定成交量、穩市場預期、穩投資。隨著存量政策逐步落地顯效，增量政策持續跟進發力，市場預期正在持續改善，2025年房地產市場總體表現肯定會止跌回穩。

　　“穩住樓市”要做到五個“穩”

　　中國房地產報：聽完倪部長的全國住建工作會議工作報告后，有什么感觸？

　　虞曉芬：聽完之后感觸頗多，報告有3大關鍵詞，第一個關鍵詞是深化改革。

　　報告緊扣二十大三中全會精神和剛結束不久的中央經濟工作會議的精神，明確了住建工作改革的重點，核心通過改革進一步充分釋放住房城鄉建設穩增長、惠民生的巨大潛力。

　　第二個關鍵詞是狠抓落實，體現了住建系統一貫的工作作風。從黨和國家事業大局著眼，從實際出發，想明白、干實在。

　　第三個關鍵詞是高質量發展，房產品優質、市場平穩、風險可控、城市更韌性更安全更智慧等。

　　2025年繼續狠抓落實。報告明確了五大方面工作重點，既結合當前需求，如持續用力推動房地產市場止跌回穩，也提出了許多新賽道，如”中國建造“升級版新賽道、城市更新新賽道、好房子新賽道。又涉及基礎性制度建設，以更好地增加適應新時代住房城建工作新變化。

　　中國房地產報：中央政治局會議、中央經濟工作會議均明確提出“要穩住樓市”，對于這一定調怎么看？

　　虞曉芬：樓市是最大的民生工程，關系千家萬戶，房地產又處于產業鏈鏈主地位，涉及幾十個產業的發展，更關系到金融安全。住有安居、住有宜居是中國式現代化建設的重要內容和重要標志，所以“穩住樓市”的意義十分重大。今年的經濟工作會議將擴大內需放在首位，盡管在這一篇幅中沒有提到房地產，但不可否定的，以住房為核心的房地產是最大的內需。

　　中央經濟工作會議中關于2025年9項重點工作，我仔細分析有7項都與房地產有直接或間接關系，如擴大內需、科技創新、新型城鎮化和鄉村全面振興、防范化解重點領域風險、加大保障和改善民生力度等都與房地產有關。穩住樓市對穩定宏觀經濟，促進宏觀經濟健康發展以及更好地解決民生問題意義重大。

　　中國房地產報：如何才能“穩住”樓市？

　　虞曉芬：“穩住樓市”首先要穩定市場的供求關系。如果一個城市嚴重供不應求或者嚴重供大于求，那就意味著很難穩價格和穩成交量，所以，第一要穩供求關系，要精準制定每年的供地計劃，合理控制增量，優化調整存量。

　　其次是穩定價格，要防止房價、地價的大起大落。2025年既要防范三四線城市或者一二線城市局部區域房價繼續下跌，也要防范防止一線城市的熱點板塊出現高地價的現象。

　　第三要穩成交量，通過鼓勵“賣小買大”“賣舊買新”、城中村改造貨幣化安置等保持市場交易的活躍。

　　第四是穩市場預期，避免市場過度恐慌或者過度樂觀，引導市場理性發展。

　　第五是穩定房地產投資，通過加大城市更新、城中村改造、加大保障性住房等穩定房地產投資規模。

　　最大困難是受到宏觀經濟面影響

　　中國房地產報：您怎么評判2024這一年來房地產行業的發展？

　　虞曉芬：2024年房地產行業經歷了波折，1～9月份房地產市場的投資、房價、成交量等核心指標都呈現單邊下行態勢。9月26日中央政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，各部門及時出臺了“四個取消、四個降低、兩個增加”的政策“組合拳”，市場信心、成交量和房價都在恢復，樓市止跌回穩初見成效，這是中央各部門以及地方政府協同發力的效果。

　　2024年房地產工作的亮點有兩個：一是打好了“保交房”攻堅戰，已交付住房338萬套。保交房對增強市場信心、解決和維護老百姓的切身合法利益具有重要作用。

　　二是從中央到地方及時調整供需兩端的房地產政策，到目前為止應該說有效遏制了發生系統性風險，市場總體趨于止跌回穩。

　　中國房地產報：2024年以來，為解決房地產行業發展問題，政府出臺了一系列積極政策，涉及“白名單”、“收儲”、調整限購限售政策、利率調整等，您如何看待這些政策及市場效果？

　　虞曉芬：這些政策主要是圍繞需求端和供給端著手展開的。

　　先看需求端，實際上市場的有效需求非常大，特別是在全國城鎮占比約58%的住房都是多層公寓，難以適應老齡化時代和品質居住的需求，大城市超過30%的常住人口都是租房，一些小區配套設施不全、設施老舊等，難以滿足居民對美好居住需求。但由于原來房地產市場處于過熱期，各地房價偏高，導致房價與普通居民購房能力之間存在脫節。而且，供給結構調整滯后問題突出，例如高品質住房供應相對不足、“老舊小”供給明顯過剩，因此，這次通過需求端降低利率、降低購房契稅，降低首付款比例，調整限購政策，鼓勵建好房子等，實際上就是在釋放有效需求。

　　第二個方面是供給端，需要解決開發商資金困難問題，已預售項目按時竣工，確保交房。同時多舉并措，加快去庫存，通過收儲、加大城中村改造和貨幣化安置等政策，從供給端促進供求基本平衡，促進市場信心恢復。

　　隨著一系列政策的落實，居民預期正在持續改善，房地產市場已出現多重積極信號。10月和11月全國新建商品房交易網簽面積連續兩個月同比、環比正增長，這個成績是來之不易的。

　　中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

　　虞曉芬：宏觀經濟影響房地產發展，當然房地產發展也影響宏觀經濟。當前，最大的困難首先是宏觀經濟的外部壓力明顯增大，內部多年積累的結構性矛盾一直沒有消除；老百姓就業增收壓力比較大，導致老百姓在過去經濟高速增長期通過擴張性杠桿購房的意愿和能力下降。

　　其次，供需錯配比較嚴重。一些城市具有良好配套和生活便利的優質土地供給嚴重不足，制約品質住房的供給。一些城市出現滿足市場新需求的好房子、好小區一房難求，品質一般、配套一般的房子銷售不出去。

　　最后，是房地產開發企業的拿地能力和資金周轉仍然面臨較多困難，進而導致有效供給能力不足。

　　中國房地產報：對于2025年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

　　虞曉芬：影響房地產市場發展因素非常復雜，尤其是經濟面對房地產影響具有一定的不確定性。國家已定調“穩住樓市”，反映了中央的決心與信心，肯定會力促樓市穩定。因此，2025年房地產市場總體表現肯定會止跌回穩，但因我國城市之間差別大，供求平衡甚至供不應求的城市會加快止跌回穩，庫存量較大的城市需要一定時間。

　　首先，建議中央和各城市需要加強市場動態監測，做好相關政策儲備，比如三四線城市要做好出臺應對市場成交量可能再次下探的政策儲備，一線城市也需要出臺應對過高地價或者開發商盲目競地的政策儲備。

　　其次，要加大城市更新和城中村改造力度，徹底消除安全隱患，改善居住條件，更好地保障民生，提升城市功能。

　　再次，加大好房子建設。這次住建工作報告特別提到不同面積、不同價格都有不同好房子，好房子不等于高端住宅，要把保障房率先建成好房子。在供大于求的區域，要加大收購已建成的商品房用于保障性住房，滿足工薪階層和住房困難群體的剛性需求。這些工作都是為了提高老百姓的滿意度和歸屬感。