賈康：市場分化不妨礙樓市回穩大勢 稅收制度改革要“啃硬骨頭”

        對話嘉賓：賈康 華夏新供給經濟學研究院創始院長，中國財政科學研究院研究員。

　　“我理解，穩住樓市，就是在房地產市場實現止跌回穩之后，保持住這個向好的態勢，把樓市穩在一個更常態的狀態上，讓房地產行業繼續發揮國民經濟重要支柱產業的作用。”賈康表示。

　　賈康是華夏新供給經濟學研究院創始院長、中國財政科學研究院研究員，他近日接受中國房地產報記者專訪時表示，預計2025年，已有的一攬子增量政策不會松勁，后續還有加碼，市場對于房地產筑底穩住的信心會更強。

　　2024年，房地產支持政策持續加碼，房地產企穩的重要性，比以往數年間任何時候都更加凸顯，2025年也不例外。

　　12月9日，中共中央政治局召開會議，對2025年經濟工作定下主基調：要實施更加積極有為的宏觀政策措施，明確要求“穩住樓市股市”。

　　無論是從宏觀政策，還是從樓市定調上，都釋放出更加積極的信號，也給市場、企業和購房者吃了一顆定心丸。

　　中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業的發展？

　　賈康：房地產行業克服了種種不利因素，在向好的態勢演變。對樓市走向的判斷，社會上仍然有明顯不同的看法。但在政策持續加碼和市場演變過程中，特別是9月26日中央政治局會議明確提出“促進房地產市場止跌回穩”后，越來越多聲音趨向共識，即樓市觸底回暖，“冰火兩重天”中“火”的一邊的風向標作用進一步強化了。

　　從成交數據來看，10月以來，無論是一線城市，還是部分二線城市、三線城市，都有越來越多的案例表明，房地產市場止跌回穩的局面，正在形成。

　　中國房地產報：中央明確提出要穩住樓市股市，如何深刻理解“穩住”樓市？

　　賈康：我的理解，就是在房地產市場實現止跌回穩之后，保持住這個向好的態勢，把樓市穩在一個更常態的狀態上，讓房地產行業繼續發揮國民經濟重要支柱產業的作用。

　　當然，從全國看，不同城市房地產市場分化的情況依然存在。有些地方，房地產需求后勁不足，政策效應遞減之后，市場出現一些波動乃至下滑，也是正常的。每個城市都有各自的特點，因此要一城一策。一些城市，房地產交易明顯上升一段時間后，又再次回調；還有一些城市，前一段時間交易量沒有起來，而后才出現明顯上升，這兩種情況都可能存在。這不妨礙總體上領會中央政治局會議所說的“止跌回穩”和中央經濟工作會議提出“穩住樓市”的主基調、大方向、大原則。

　　中國房地產報：中央政治局會議提出，要實施更加積極有為的宏觀政策實施，更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。其中“適度寬松”的貨幣政策，是2011年以來首次改變貨幣政策立場。應該怎么預期？

　　賈康：這意味著已有的一攬子增量政策不會松勁，后續在加碼的調控框架下，原來表述的“穩健貨幣政策”已正式改變為“適度寬松”的貨幣政策，這是中央若干年來首次正面地對貨幣政策作這樣的表述。此前央行就表示，保持流動性合理充裕；但是貨幣政策的“大帽子”一直還是“穩健”。現在中央正式定調“貨幣政策要適度寬松”，這是以一個非常重要的中央指導方針對我國貨幣政策定位作出調整的體現。

　　具體來看，下一個時期內降息、降準的操作可以期待，市場流動性會比之前更趨充裕。但如果說到房貸利率是否會進一步下調，還不能下結論，前一段時間下調之后又有了反向的回升，這屬于局部的情況。就全局總體而言，貨幣政策部門會在降息降準通道中，擇時操作。近日我們看到一些城市開始回調房貸利率，屬于當地出現見底信號。對這些局部措施要綜合來看，放入全局視野會有一個相機抉擇和區別對待之下的政策組合。

　　中國房地產報：對于中央政治局會議提出的“更加積極的財政政策”，市場很期待，您怎么理解？

　　賈康：顯然是指在此前擴張基礎上的遞進與加碼，意味著明年將考慮實施比今年更具擴張力度的財政政策，這也就意味著明年赤字率可能走得更高一些，彌補赤字的公債工具運用會更放開一些。明年，貨幣政策與財政政策“雙寬松”的搭配，會更明顯。

　　中國房地產報：對于2025年房地產市場，您怎么判斷，應注意什么？

　　賈康：對于房地產市場筑底穩住的信心，更強了。但是，不同地方，房地產市場表現不同，仍然會有“冰火兩重天”的特征。對于部分區域，房地產市場“冰”的這一面的困難，要正視。但是，“冰”的覆蓋面會在波動中間逐漸縮小，樓市“火”的覆蓋面會逐漸擴大。

　　總體來看，要促進房地產市場平穩健康發展，僅靠政策支持還是不夠的。要在中央指導精神之下，把房地產調控、一攬子增量政策與基礎性制度改革結合起來，即所謂快變量和慢變量，要形成接力，形成合力。

　　基礎性制度建設這個“啃硬骨頭”的改革，一定要積極跟進。

　　中國房地產報：從目前來看，房地產行業發展中遇到的最難的問題是什么？有何建議？

　　賈康：最難的問題，我認為就是所謂的基礎性制度建設，到底怎么攻堅克難，似乎還沒有達成明顯共識和非常有力的清晰方案。怎么理解中央所說的基礎性制度建設？我一直強調，至少涉及四個方面的制度建設：一是土地制度改革。二是住房雙軌制，要進一步優化改革。三是健全金融雙軌制，必須要有配套的改革創新。四是以后必須要解決的“啃硬骨頭”是稅收制度改革。這是全面深化改革中，真正要考慮的怎么攻堅克難的一個配套改革系列工程，屬于打造房地產領域健康發展新模式治本之策，也是難度最大的。