部門聯合作戰降房價 樓市調控第二波悄然到來

1：土地市場，政策收緊

　　國土部近日了新聞發布會，通報了國內囤地情況，揭開了開發商囤地的六大伎倆。并表示將采取得力措施，加快清理查處工作，務必于10月底前基本完成查處任務。

　　影響：

　　8月17日，房山長溝的兩個地塊再次“流標”，這是本月以來，北京土地市場的第三次流標。據不完全統計顯示，樓市新政后京城土地市場流標地塊達9塊。

　　新政前后，溢價率、樓面價兩重天，下跌過6成，樓面價低于09年

　　北京中原根據北京土地整理儲備中心數據統計顯示：截止8月17日，北京共出讓土地為137塊，其中新政以后出讓70塊，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯出現下調，其中總樓面價從6654元下調了58.3%，到新政以后的2778元每平米，住宅的樓面價也從新政前的12258元，下調到了新政以后的5113元每平米。

下調近6成

　　新政以后的樓面價僅為2778元每平米，甚至低于09年同期。

溢價率更是從新政之前的110.6%下調了大半，目前的溢價率僅為23.2%。達到09年來的最低點。

　　8月開始明顯的住宅土地放量，大部分為低價成交，可能對周圍的商品房市場起到明顯的拉低價格作用。

　　2：開發商利用預售款可能收緊

　　近日有消息稱，北京市正在制定《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，核心內容是：今后房地產企業申報項目總投資、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發銷售證的前提條件；房地產企業不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過專用POS機刷卡直接存入監管賬戶，已收定金、按揭貸款需及時轉入監管賬戶；

　　影響

　　開發商開發資金組成：自有資金、銀行貸款、預售資金，收緊預收款管理相當于自有資金比例上漲超過10%。

　　09年，為了應對金融危機擴大投資刺激消費，國務院于5月27日公布將普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調低至20%。

　　1-7月，全市房地產開發企業項目本年到位資金2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款707.8億元，下降45.5%；自籌資金963.8億元，增長1.2倍；定金及預收款771億元，與上年同期持平。

　　從數據統計可以看出，因為今年特別是4月來的宏觀調控政策頻出，金融貸款在開發商開發資金中的比例已經明顯下調，貸款占比前7月已經少于自籌及定金預售的占比。而定金及預售占開發商資金中的重要性逐漸加大。一旦收緊開發商的預收款，將相當于收緊開發商的自籌資金比例，在已經因為貸款收緊而增加了自籌資金比的開發商來說，預售款管理將提高自籌資金比10%以上，很可能導致開發商為了加快銷售節奏，

　　3：二手房貸款繼續收緊

　　自7月19日建委發布鑰匙盤發放的通知后，據北京中原統計，截止8月18日，所有銀行已經全部實施認房又認貸。

　　影響

　　房地產調控新政出臺3個月后，北京市的個人住房貸款也連續3個月環比降幅超過40%。央行營管部公布的7月份北京市金融運行數據顯示，當月個人住房貸款環比大降93%。數據顯示，7月份，北京市金融機構個人住房本外幣貸款增加1.6億元，而在6月份此數據約為24億元。

　　“涉房”貸款增量從首位退居第五

　　數據：7月份，北京市人民幣貸款增加164.7億元，前7月累計增加2234.1億元，余額同比增速13.6%，比上月提高1.7個百分點，比上年同期下降12.5個百分點。

　　從新增貸款投向看，房地產業從以往的首位退居到第5位。7月份中資金融機構新增人民幣貸款前5位的行業分別是：批發和零售業增加109.5億元，交通運輸、倉儲和郵政業增加97億元，水利、環境和公共設施管理業增加29.4億元，租賃和商務服務業增加22.7億元，房地產業增加10億元。

　　北京中原認為，二套房貸款雖然是本次新政的主要措施，但是在新政執行前三個月大部分為部分執行，而本月開始全面執行認房又認貸，將使得調控更加收緊。對市場很可能出現更大的影響，樓市從量跌到價跌的趨勢已經明確。