山東縣城房?jī)r(jià)普遍攀升 滕州居首

     房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注多集中在一二線城市。煙臺(tái)海郡置地公司常務(wù)副總裁黃繼星分析，東北三省人目前在蓬萊購房數(shù)超過2000套，多是當(dāng)初闖關(guān)東的山東人。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在膠州做買賣及打工的外地人在30萬以上，其中至少10萬人有日后在膠州買房安居的想法。

    房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來，媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)注多集中在一二線城市。然而，作為縣級(jí)城市，房地產(chǎn)業(yè)受調(diào)控政策影響大小？其政府官員、開發(fā)商及居民如何看待房產(chǎn)市場(chǎng)前景？揣著這些問題，記者先后到陽信、滕州、鄒城、蓬萊、膠州等地采訪。

    縣城房?jī)r(jià)近年來普遍攀升

    先說房?jī)r(jià)。陽信縣房管局局長(zhǎng)李延河告訴記者，陽信的房地產(chǎn)業(yè)2007年起步。但房?jī)r(jià)近年來連續(xù)攀升，每平方米價(jià)格2007年為1200元，2009年1850元，今年達(dá)2350元，小高層還略高些。

    記者調(diào)查的城市房?jī)r(jià)近幾年普遍攀升，今年5月后大多繼續(xù)小幅攀升。而從絕對(duì)價(jià)格看，陽信最低，滕州、蓬萊每平方米4000元或以上，滕州今年開盤的樓宅，最高的賣至 5490元/平方米。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣城房?jī)r(jià)不是百姓議論的焦點(diǎn)。據(jù)膠州市建設(shè)部門的一項(xiàng)民意調(diào)查，80% 以上的市民認(rèn)為當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，只是漲幅大小的問題。再說地價(jià)。縣城地價(jià)近幾年也連續(xù)攀升，但有的縣近幾個(gè)月略有回縮。每畝地價(jià)最低的仍然是房地產(chǎn)起步較晚的陽信，均價(jià)約30萬元 /畝，最高的一塊地拍賣到39萬元。地價(jià)最高的是蓬萊，自2006年一塊地突破100萬元/畝后，一直攀升。歷史最高紀(jì)錄當(dāng)屬2008 年拍賣的一塊，畝價(jià)達(dá)到178萬元。今年一塊70畝的地塊，單價(jià)為153萬元。而一地產(chǎn)商說，他們2004年在城郊拿地的單價(jià)僅3萬元。

    第三是開工面積，這些縣城普遍比去年加大。 其中滕州2009年開工面積200萬平方，今年預(yù)計(jì)將達(dá)50萬平方米。鄒城去年開工面積40萬平方米，今年迄今為止批準(zhǔn)的開工面積已達(dá)70萬平方米。

    多個(gè)城市均未給出今年以來確切的銷售數(shù)字，但從記者采訪所獲材料分析，情況略有差別，地角不同的樓盤銷售情況不盡相同。 大體為：以居民改善性和農(nóng)民進(jìn)城為目的的購房未有明顯減少，有的樓盤還出現(xiàn)了晝夜排隊(duì)購房的情形。但以投資、度假、養(yǎng)老為目的外地人購房，有一定的觀望，主要表現(xiàn)在膠州及蓬萊城郊部分片區(qū)。

    開發(fā)商“下移”跡象明顯

    記者采訪中獲悉，開發(fā)商向縣城轉(zhuǎn)移跡象明顯。

    據(jù)測(cè)算，5個(gè)縣級(jí)城市平均今年新注冊(cè)或入駐的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)在原企業(yè)數(shù)的10%左右，其中，外地公司最低占到 1/3，多的占到一半以上。在膠州，去年底有房地產(chǎn)企業(yè)71 家，今年新進(jìn)6家。新進(jìn)的企業(yè)中包括國內(nèi)號(hào)稱房地產(chǎn)“老二”的浙江綠城及臺(tái)灣房地產(chǎn)“老大”寶佳。而在滕州，建設(shè)局負(fù)責(zé)同志稱，“潤(rùn)恒”等著名公司今年入駐，將投巨資打造新城。

    還有一個(gè)跡象，一些重量級(jí)開發(fā)商頻頻到縣城考察。李延河告訴記者，目前在陽信從事房產(chǎn)開發(fā)的14家公司，多家是從陜西、海南和青島等地過來的，今年上半年，又有十幾家原在一二線城市的房地產(chǎn)企業(yè)前來考察。蓬萊市規(guī)劃處主任助理侯興華透露，盡管目前蓬萊尚沒有大牌房地產(chǎn)商入駐，但包括萬科、陽光100等企業(yè)今年都來考察過。記者注意到，新近轉(zhuǎn)移到縣級(jí)城市的開發(fā)商，國企較少，民企占大多數(shù)。在文登做度假型房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的卓達(dá)集團(tuán)總裁助理陳松的看法是，央企、國企在一二線城市很強(qiáng)勢(shì)，民營企業(yè)自然知趣地被“擠”出或被“逼”出。

    膠州建設(shè)局開發(fā)辦主任畢可華稱，民營開發(fā)商的這種“轉(zhuǎn)移”，說明他們對(duì)縣級(jí)城市的未來有信心。他的看法得到了青島安泰信集團(tuán)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張百忍的認(rèn)同。他認(rèn)為，他們公司在青島老市區(qū)若想大發(fā)展已受限，因而把開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向周邊衛(wèi)星城市，今年的開發(fā)重點(diǎn)就是即墨和膠州兩市及環(huán)膠州灣等大片城郊地。

    投資性購房不到10%

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，縣級(jí)城市投資性購房比例非常少。

    記者依照幾個(gè)城市建設(shè)、住房管理部門和開發(fā)商給出的數(shù)字均算，不及10% 。因地理位置不一，情況有所不同。像陽信，投資性購房比例更小。而侯興華介紹：蓬萊人投資性購房絕對(duì)高不過10% ，外地人購房投資類型多些。他披露，自己所知投資最大的購房者是從一線城市來幫助做城市規(guī)劃的一位設(shè)計(jì)師，認(rèn)為蓬萊發(fā)展?jié)摿Υ螅F(xiàn)價(jià)便宜，一次性在城郊海邊買了四五套房。侯興華還說，蓬萊城區(qū)內(nèi)目前基本沒有空置房。

    從購房動(dòng)機(jī)分析，第一當(dāng)屬改善性購房。以陽信為例，縣城人口不及9萬，還有一部分在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班的工作人員，這其中，在黨政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位工作的為1.2萬人，當(dāng)初房改的房子非常小，有的還沒有房改房，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班的也都想日后搬到縣城住，因身份原因，皆有貸款買房資格，是目前陽信城區(qū)購房的第一主體。

    在滕州、蓬萊、膠州，外地人成為重要購房主體。滕州因從事商業(yè)的流通人口多，在滕州經(jīng)商的外地人購房占了一定比例。而在蓬萊，除少部分外地人出于投資目的買房，大多數(shù)購房的外地人是外省人。本省外市購房者以地處淄博的齊魯石化在職職工為多，外省則以陜西、內(nèi)蒙、東北三省人居多，多是工作、居住在重污染工業(yè)區(qū)，考慮退休后來蓬萊養(yǎng)老。

    煙臺(tái)海郡置地公司常務(wù)副總裁黃繼星分析，東北三省人目前在蓬萊購房數(shù)超過2000 套，多是當(dāng)初闖關(guān)東的山東人。他說：“當(dāng)?shù)亓餍幸痪湓挘宏J關(guān)東的又回來了！”“闖關(guān)東的又回來了！” 這話在膠州也流行。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前在膠州做買賣及打工的外地人在30萬以上，其中至少10萬人有日后在膠州買房安居的想法。